泰国修法允许外国人购买土地，真相如何？

2022年10月25日，泰国内阁通过了关于修改外国人购买土地的条件的法律草案。这一举动被众多媒体解读为“泰国允许外国人购买土地”。事实究竟如何？

根据草案，持有长期居留签证（Long-Term Resident，LTR）的四类外国人，如果符合相关的条件，将有权在泰国购买土地。

这四类外国人是：高净值个人、富裕退休人士、在泰国工作的专业人士、高技能专业人士或专家。LTR的具体适用人群和申请条件以投资促进局（BOI）的相关规定为准。

上述人群购买泰国土地的条件包括：

在泰国投资不少于4000万泰铢且投资期不短于三年；

投资标的可以是泰国政府债券、不动产或基础设施共同基金、不动产投资基金（REITs）、获得BOI待遇的企业等；

拟购买的土地的面积不超过1莱（约合1600平方米或2.4亩）；

拟购买的土地必须位于曼谷、芭提雅或其他“居住地区”；

拟购买的土地不得位于军事区内；

购得的土地只能用于个人居住目的，且不得违反所在社区的公序良俗和生活方式；

购地申请必须由内政部批准；

如果外国人违反相关条件，则土地的所有权将可被收回。

其实，该草案只是2002年颁布的一项法律的小修改。2002年，为了筹措资金以偿还对国际货币基金组织的债务，泰国立法允许外国人有条件地购买泰国土地。本次草案的内容与旧法基本相同，主要的不同是草案将投资期缩短为三年，同时对适用人群进行了限制。

根据泰国土地厅的统计，自2002年以来，只有八名外国人被批准根据上述法律购买泰国土地。本次的法律修改能否让更多外国人购买泰国土地，有待观察。

另外，草案能否最终成为法律仍存在较大的不确定性。首先，根据泰国的立法程序，草案目前只通过了内阁的原则性审核，下一步将由国务院（the Council of State）进行审核。草案经国务院批准后，还将提交国民大会（the National Assembly）审核。国民大会审核通过后，草案还需经过国王签署、政府公告发布两个步骤才能正式生效。因此，草案距离生效还有很长的路要走。

其次，草案在泰国政商两界都招致不少批评和质疑，能否过关斩将获得最终的批准仍有很大的变数。

总之，泰国本次土地法律的修改并不会实质性地废除对外国人购买土地的限制，而且新法能否最终生效也存在很大不确定性，投资者不宜过度解读。